LE MARCHÉ

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LES DERNIERES NOUVELLES DU MARCHE  IMMOBILIER

L’échec de Kahlon : les prix ont augmenté depuis sa prise de position en tant que Ministre des Finances
The Marker le 16 Septembre 2019
Depuis le 14 Mai 2016 – date de son entrée au gouvernement- les prix de l’immobilier ont augmenté de 13,5% (les derniers chiffres d’Aout nous montrent une baisse de 0,3%) Le nouveau gouvernement devra essayer de rectifier cette courbe
Dans le futur nous ne voyons pas une augmentation des offres (l’offre des biens immobiliers est engendrée par le nombre de début de chantiers . Les chiffres aujourd’hui nous montrent un chiffre en dessous de 50 000 unités par an, bien inférieur aux 60000 dont nous avons besoin


Kahlon qui avait promis une baisse de prix de 20% a totalement échoué dans ses projections. Le projet de Khalon « Le Prix pour l’Utilisateur” a surtout été appliqué dans la « périphérie » et a totalement modifié les chiffres et index quand à inclure la moyenne des prix sur tout Israel (les grandes villes comme Jérusalem et Tel Aviv ne sont pas incluses dans ce programme)
25% des appartements construits par les promoteurs dans le cadre de ce programme sont aujourd’hui, autorisés à la vente libre par les promoteurs (en dehors du programme)
Le Service de l’Habitation au Ministère des Finances est sur le point d’etre liquidé et le nouveau gouvernement devra prendre des décisions extremes pour redresser la pente.

The Marker le 11, Septembre 2019
Le Cout de la  Copropriété à Tel Aviv 

Mauvaise surprise pour les propriétaires d’appartements dans les immeubles du centre de Tel Aviv. Immeubles construits dans les années 50’ et 60’ du siècle dernier.
A cette époque la notion de « copropriété n’existait pas ainsi que le « cadastre » tel que nous le connaissons. Les biens étaient enregistrés en tant que « Société – lot – parcelle « et non en copropriété
Si vous avez acheté un bien dans un de ces immeubles vous avez du rencontrer ce genre de « problème »
Dernièrement les propriétaires d’un immeuble similaire ont voulu « régulariser » et mettre à jour le statut des appartements et créer un copropriété pour y inclure leurs appartements. Pour ce, ils ont du s’adresser à la Mairie de Tel Aviv pour obtenir tous les documents relatifs aux taxes.
Et la à leur grande surprise, ils ont chacun reçu une facture à payer de 100,000 Shekels. Ce qui représente environ 1,300,000 Shekels pour l’immeuble. La Mairie leur dit que c’est une taxe “ d’amélioration” et que en fait ils n’etaient jusqu’à ce jour pas proprietaires du terrain et que la dissolution de la Société qui jouissait de l’utilisation du terrain, faisait d’eux les proprietaires du terrain également. C’est la reponse qu’ils ont obtenu de la Mairie
A bon entendeur Salut !

Le Bureau Central des Statistiques a publié l’index des prix de l’immobilier pour Avril – Mai.
Globes le 17 Juillet 2019

L’index pour par transaction moyenne a augmenté de 0.5% pour Avril-Mai compare à Mars-Avril. Le prix de l’immobilier a augmenté de 1.6% durant les 12 derniers mois.
L’index de Consommation (CPI) a chuté de 0,6% en Juin une chute bien plus grande que celle prévue par le Bureau Central de Statistiques qui projetait une chute de 0,2% a 0,4%. Le CPI a augmenté de 0,8% durant les 12 derniers mois, bien en dessous du niveau d’inflation entre 1% et 3% que la Banque D’Israel s’était donné comme but. Ce qui va diminuer le risque d’augmentation du taux d’intéret pour ce trimestre comparé à ce qui avait été prévu par Service de Recherches de la Banque d’Israel
Les prix ont considérablement baissé en Décembre y compris pour les fruits et légumes (11%) chaussures et vetements (6,2%) et meubles (0,6%)

Globes le 16 Juin 2019
Juste après sa nomination le Ministre des Transports, Smotrich, annonce « Sde Dov ne fermera pas »
La première visite de Betzalel Smotrich après avoir été nommé Ministre des Transports a été sa visite dans la tente des manifestants contre la fermeture de l’aeroport Sde Dov, action menée par le Maire d’Eilat Moshe Izak Halevi
Dans l’heure qui a suivi sa nomination en tant que Ministre des Transports. Le député Bezalel Smotrich s’est rendu a la tente des manisfestants contre la fermeture de l’aéroport Sde Dov à Tel Aviv, qui est prévue pour la fin de ce mois ci, pour laisser la place à la construction d’un quartier résidentiel. Ceci basé sur le fait que la fermeture affectera la liaison entre le centre du pays et la ville d’Israel la plus au Sud.
Smotrich qui est un fervent supporter du movement contre la fermeture de l’aéroport, a affirmé hier : “ Sde Dov ne doit pas fermer, et avec l’aide de Dieu, Sde Dov ne fermera pas. « Ceci est le premier sujet de discussion que j’ai eu avec le Premier Ministre dans son bureau, juste après ma nomination. Sous les directives du Maire d’Eilat, ceci est une possibilité »
“C’est très symbolique que ma première session de travail dans mon nouveau statut soit dans cette tente, pour une campagne que nous avons menée ensemble pendant plusieurs années. Portant le chapeau du Ministre des Transports, l’autorité n’est pas entre mes mains, mais la responsabilité certainement encore plus sur mes épaules. Nous mènerons ce combat de front et pleine force. C’est tout simplement une lutte juste, morale et Zioniste de premier ordre. Lorsque vous menez une campagne juste, généralement vous gagnez. Cela demande beaucoup de détermination, et je crois que si nous joignons nos forces nous vaincrons egalement ce défi

Amiram Barkat -Globes – 15 Mai 2019

Index du cout de la vie augmente de 0.3%, et celui du logement 0.1%
L’inflation était de 1.3% durant les 12 derniers mois, due à la dernière augmentation de l’index du logement 0.5% durant les 12 derniers mois.
L’index de la consommation a augmenté de 0.3% en Avril, selon le dernier rapport du Bureau Central de Statistiques, inférieur à celui que l’on attendait. L’index a augmenté de 1.3% durant les 12 derniers mois, encore en dessous du chiffre ciblé par La Banque d’Israel pour l’inflation cette année place entre 1% et 3%. L’index de consommation a augmenté de 0.8% pour les 4 premiers mois de 2019. C’est le troisième mois consécutif que l’index a augmenté après 3 mois consécutifs ou il est tombé.
Les prix les plus remarqués pour Avril incluent : les chaussures (2.4%), les fruits (1.5%), les transports (1.5%) et les loisirs (0.5%).
Le Bureau de Statistiques a également publié aujourd’hui, les chiffres pour l’index du logement , pour les mois Fevrier-Mars 2019. L’index montre une augmentation de 0.1% entre une transaction moyenne en Fevrier-Mars 2019 et celle pour Janvier-Fevrier 2019. Les prix de logement ont augmenté de 0.5% pendant les 12 derniers mois

 

Arik Mirovsky – Globes le 14 Mai 2019
Un terrain vendu à Neve Tsedek pour 17.6 Millions
Ce terrain est dédié à la construction d’un immeuble de 10 appartements et des lots commerciaux en façade Dan Real Estate a gagné aux enchères de l’Autorite Fonciere Israelienne l’achat du terrain de 255m2 à Neve Tsedek à Tel Aviv. Ce terrain, situé à l’intersection des rues Elhanan et Degania est zoné pour la construction d’un immeuble de 10 appartements et une facade commerciale.
Le plan « Tafri Neve Tsedek Est » s’applique à ce terrain. Le planning, approuvé en Janvier 2018 comprend 35 dunam, destiné à preserver le type de construction historique du quartier. En fait des immeubles qui occupent une grande partie du terrain sur lequel ils sont construits. Ce plan s’applique au terrain vendu et stipule un batiment de 15 mètres de haut, 3 étages avec une façade commerciale. La taille moyenne des appartements sera au moins de 65 m2. Le prix minimum des enchères était de 5.44 Millions et il y a eu 14 participants.

Gili Melinsky le 7 Mai 2019 – The Marker
interview avec Oded Gvuli

Tel Aviv n’a pas de competition! Les prix des appartements ne vont qu’augmenter »
Oded Gvuli , ex- ingenieur de la ville Tel Aviv – Jaffa , est convaincu que l’Autorité Foncière d’Israel doit etre demantelée et donner aux Maires des villes la décision au niveau des terrains et par la meme occasion d’éliminer deux tiers des autorités locales . « pour les décisions dans le domaine de planification et habitation il faut des professionels et pas des politiciens qui ne voient que leur prochaine promotion”
Oded Gvuli a quitté pour la dernière fois le batiment de la Direction du Planning de la ville Tel Aviv Jaffa et a laissé le titre au jeune heritier, Udi Carmeli, après 11 ans de service dont 7 en tant qu’ingénieur de la ville et se tournera dès lors vers secteur privé.
La direction du planning de la ville a été un échec total quant à la mise en place d’une stratégie à long terme. C’est en partie à cause du fait que pendant de longues années tous les pouvoirs et décisions de stratégie de l’habitat ont été laissées au Ministère des finances, avec à sa tete Moshe Kahlon. L’autorité foncière et le planning de la construction également centralisé au Ministère des Finances.
Pourquoi n’ont-ils pas regroupé Bat Yam et Tel Aviv ? Je pense que c est l’une des erreurs de mon temps passe sur le job. Nous aurions pu etre un exemple pour les autres villes. Nous avons fait une étude sociale, économique et financière et nous étions pratiquement là, mais la politique a tout detruit. Israel aurait pu etre formée de 60 Mairies et non 255 et ainsi développer par elles memes une économie indépendante et avec une option d’appartements à des prix abordables et un cout de la vie moins cher. A Tel Aviv tout est beaucoup plus cher.
Alors est ce que la ville est prete a éloigner les pauvres et les jeunes et laisser Tel Aviv aux riches seulement? Absolument pas Tel Aviv est très sensible sur ce point et ne veut pas que ce soit la tendance. Mais en meme temps il n’y a aucune chance de voir les prix de l’immobilier baisser. Tel Aviv n’a pas de competition et les prix vont monter. Tant que la ville devient plus attrayante le prix des terrains augmente. Une ville libérale, laique, européène en Israel aujourd’hui c’est une ville ou le cout de la vie est cher.

 Adar Horesh – 19 Avril 2019 -The Marker
Quelle est le destin  de tout ballon? Le prix des appartements est à la hausse dans les endroits ou la plupart des Israeliens veulent vivre.
L’index des prix publié cette semaine par le Bureau Central de Statistiques a complètement discredité la baisse annuelle annoncée dernièrement. Basés sur les Data du Journal The Marker and Yad2, les prix dans les régions très en demande sont en train d’augmenter.
Les Data du Bureau Central de Statistiques montrent que le programme mis en place par le Ministre des Finances pour faire baisser les prix est en train de s’écrouler. Les prix sont à la hausse. La  demande importante pour l’immobilier dans le  Centre d’Israel et un inventaire à la baisse  font également grimper les prix.
Les chiffres nous montrent que les acheteurs et investisseurs qui étaient indécis sont maintenant de retour sur le marché et prets à sauter la barriere. Les efforts pour raccourcir l’attente des permis à la construction n’ont pas servi et le nombre de nouveaux sites de construction est tres bas. Toutes les parties impliquées dans l’industrie immobilière nous annoncent un manque d’inventaire et une relance de la montée des prix.
Basé sur l’index des data, nous pouvons voir que les prix des appartements ont augmenté comparés au mois précédent. Mais les loyers sont stables. C’est en fait parceque les mois là sont considérés « des mois lents » pour la location.
Voici un graphe qui montre le prix demandés pour des 4 pièces a l’achat – dans Yad2 comparant les prix pour Fevrier et Mars 2019. Egalement un graphe pour le prix des appartements de 3 pièces à la location Mars 2018 comparé à Mars 2019
Mais ces chiffres ne sont pas nécessairement annonceurs de montées des prix pour les mois à venir. Le Marché est influencé par les offres et les demandes et surtout les programmes que le nouveau gouvernement peut mettre en place et qui vont changer l’attitude des acquéreurs et des vendeurs.
Shlomit Tsur le 3 Avril 2019 – Globes
L’Aéroport de Sde Dov ne sera plus opérationnel à partir de Novembre 2019 en dépit de la campagne publique menée contre la fermeture par les maires respectifs de Tel Aviv et de Eilat.
Le département du Planning et la Construction ont déposé aujourd’hui le dossier du plan Sde Dov quartier résidentiel au Nord de Tel Aviv a la place de l’aéroport Sde Dov devant les objections publiques.
Le quartier est délimite par la station électrique Reading au Sud, les terrains Nord Ouest Tel Aviv au Nord et les quartiers Nofei Yam and Lamed a l’Est.
Le plan qui a été déposé comprend 16,000 appartements qui vont etre construits y compris :
6,900 appartements pour la location à prix réduits, résidences pour personnes agées, et des appartements pour étudiants. Le plan comprend également 514,000 m2 de batiments publics,
126,000 m2 espaces commerciaux,
323,000m2 de bureaux,
200,000m2 d’hotels,
3,700 chambres d’hotel,
385 dunam (96acres) de parcs et jardins publics
Le plan de contruction proposé comprend : 5 immeubles de 10 étages sur les rues principales et 35 tours de 40 étages le long des artères principales
Sde Dov a été construit en tant qu’aéroport civil en 1938 et plus tard est devenu également aéroport militaire et aujourd’hui une partie du site est utilisée comme base militaire et un aéroport civil.
Le gouvernement a confirmé la loi Sde Dov de Juin 2018 et décidé de fermer l’aéroport militaire en Juillet 2019 et l’aéroport civil en Novembre 2019
Le 1er Avril 2019 : Arik Mirovsky dans le Journal Globes écrit :

La différence des prix de l’immobilier a augmenté de 56%, il y a 30 ans, à 120% aujourd’hui et ce basé sur le Bureau Central de Statistiques.
La phrase « l’Etat Tel Aviv » est utilisée dans plusieurs cas. En immobilier, utilisée en fait pour la différence de prix des appartements à Tel Aviv et le reste du pays. Il y a 30 ans , les prix moyens de l’immobilier à Tel Aviv étaient 56% plus élevés que dans le reste d’Israel. Aujourd’hui, la différence est de 120%, et ce basé sur les données du Bureau Central de Statistiques.
L’augmentation des prix immobiliers ont commencé seulement en 2009 pour la périphérie, quand le gouvernement a commencé à réagir et agir pour tenter de diminuer les prix. Les ministres des finances précédents Yuval Steinitz and Yair Lapid ont echoué, tandis que le ministre des finances actuel, Moshe Kahlon n’a pu que stopper la montée en spirale des prix. Le prix moyen de l’immobilier à Tel Aviv aujourd’hui est de 2.7 millions de Shekels : 1.5 fois le prix de Jérusalem, 2 .5 fois le prix moyen de Haifa, et 3 fois le prix moyen de la périphérie et le nord d’Israel
L’Etat Tel Aviv a reussi et triomphé.


27 Janvier 2019 – Shlomit Tsur et Arik Mirovsky – Globes Journal
– nous donne les détails de transactions immobilières signées dans différents quartiers de Tel Aviv.

Un 130m2 – 4 pièces – 4e étage (avec ascenseur) sur Hay Biyar (Kikar Hamedina – Nouveau Nord) vendu pour 4.8M Shekels – Un prix certainement bien en dessous de la moyenne pour le quartier à cause des travaux nécéssaires pour le mettre à niveau et certainement sera vendu après à 6.5 M ou plus.

Un 80m2 – 3 pièces – 2éme etage (sans ascenseur) – Rue Halutsim (Florentin) vendu pour 2.56M de Shekels et tout à fait dans les prix courus dans le quartier

Un 153m2 – 5 pièces – 42eme étage (Une des Tours) Parc Zameret vendu pour 6.52 M. Ce qui confirme également la moyenne des prix très abordables dans ce quartier mais il faut prendre en compte les charges mensuelles tres élevées.

Un 72m2 – 3 pièces – 2eme étage (sans ascenseur) rue Bilou dans un immeuble ancien (quartier Habima, Cœur de Tel Aviv) – vendu à 3.07 M de Shekels

Les prix ne sont certainement pas à la baisse

Leumi : le prix de l’immobilier a Jérusalem et Tel Aviv vont grimper.
Cependant, les prix vont baisser dans le Sud d’Israel et Haifa : C’est ce que prédit l’Economiste en Chef de la Banque Leumi.

Arik Mirovsky – Globes – 7/2/2019

Les prix de l’immobilier ne chuteront de sitot et il se peut bien qu’ils seront à la hausse pour Tel Aviv et Jerusalem. Pour Haifa et les villes du Sud, ou on voit un excès de construction ces dernières années;  ils seront en baisse et ce basé sur l’étude faite par Gil Bufman (Chef Economiste TASE LUMI) et l’analyste Alon Kries.
La hausse des prix de l’immoblier en Israel s’est arretée depuis l’année derniere. Depuis Novembre 2018 , l’index du Bureau Central de Statistiques nous montre une baisse de 2.3%  des prix comparée à l’année précedente.
Le nombre d’appartements construits ces dernières années est assez conséquent, mais les Economistes de la Banque Leumi regardent plutôt si ceci correspond au niveau de la demande par région. Toujours comme auparavant, à Jérusalem et Tel Aviv la demande est élevée et à nouveau le demande est superieure à  l’offre. Pour tout le reste du pays c’est plus équilibré
L’étude nous montre que les plus grosses baisses de prix ont été à Tel Aviv et Jérusalem cette dernière année. La demande dans ces deux villes depend des riches investisseurs qui ont disparu du marché créant une baisse conséquente de la demande
Dans  le futur, la tendance à la stabilite des prix de l’immobilier , ou au maximum une petite baisse devrait continuer, basée sur la construction et livraison d’appartements.  Et ceci va couvrir la demande typique de 50,000 appartements par an, pour un an ou deux,ou meme un peu au delà.
En conclusion, Banque Leumi prevoit que les prix vont fluctuer différement suivant les régions : ils vont baisser dans le Sud et Haifa et certainement augmenter pour Tel Aviv et Jérusalem


La compagnie d’Electricité libère des terrains à Tel Aviv :

Yael Darel – The Marker – 5/2/2019
750 appartements seront construits à Ramat Ahayal pour le programme de Kahlon, loterie à prix réduits pour les jeunes couples
Ce projet de contruction de 750 appartements dans le cadre de ce programme fait partie d’un accord signé entre la Compagnie d’Electricité et l,Autorité Foncière Israelienne.

Cet accord comprend 16 terrains dans les emplacements de choix y compris autour de Riding. Suivant les accords signés ils ont été remis au gouvernement déjà en Octobre 2018L’autorité Foncière mentionne que “ce projet va permettre de relier les differents quartiers  qui sont à l’heure actuelle “coupés” les uns des autres  par les batiments de la Compagnie d’Electricité, ce qui va permettre d’avoir une circulation continue Nord-Sud pour le bienfait de la ville et de toute la région.

L’utilisation du potentiel de ces terrains a une valeur aujourd’hui de 1.7 Milliards de Shekels et l’acte symbolique a été signé aujourd’hui durant une cérémonie où étaient présents le Ministre des Finance – Moshe Kahlon – Le Président de La Compagnie d’Electricité – Iftah Ron Tal , Le Secretaire Général de la Mairie de Tel Aviv – Adiel Shamron , et le Directeur de l’Autorité Foncière Israelienne Menahem Leibe

Meme une “arnona” (taxe immobilière) doublée n’y changera rien : Tel Aviv est en passe de devenir comme Eilat.
Meirav Moran – The Marker 28/01/2019

La Mairie de Tel Aviv a decidé hier qu’elle va faire payer la taxe immobilière a 120 Shekels par m2 et par an, pour les appartements dont les propriétaires déclareront qu’ils sont utilisés comme hotels. C’est une augmentation de la taxe qui varie de trois à quatre fois le montant.
ça a l’air d’etre beaucoup mais c’est en fait une augmentation de quelques centaines de shekels par mois par appartement. Ce changement ne va certainement pas débouter les proprietaires qui louent leurs appartements entre 500 et 3000 Shekels la nuit.
Et pour ceux qui en ont fait un business et qui possèdent plusieurs appartements qu’ils louent comme ça, ça ne changera pas grand-chose compte tenu qu’ils font des chiffres d’affaires de milliers de Shekels par mois. Et de plus maintenant les voisins dans ces immeubles ne peuvent plus se plaindre à la Mairie de l’utilisation des appartements en tant qu’ hotels. La Mairie maintenant recoit de l’argent pour ce business et n’a plus le droit de l’interdire.
En fait cette loi arrange bien les propriétaires qui jusque là n’étaient pas « légitimes » et faisaient leur business entre deux eaux. Avec cette loi c’est maintenant reconnu et ils peuvent « légalement » louer leurs appartements sur Airbnb.
Avec cette légalisation, Tel Aviv au lieu d’offrir un rythme de vie facile et agréable, est en passe de devenir comme Eilat avec une majorité de résidents qui sont des touristes avec des restaurants et des hotels. Bonne chance

 

18/01/2019The Marker Journal économique israélien –  par Guili Melinsky
« AIRBNB est en train de pousser sur Steroides » à Tel Aviv et et contribue à l’augmentation du prix des appartements.

Ce qui a commencé comme une alternative qui attirait les touristes, est devenu un phenomène qui a pris d’énormes proportions à Tel Aviv. Durant cette dernière année la ville a dépassé Amsterdam et Barcelone. En meme temps cette industrie a envahi le Marché locatif local.
La Mairie dans un message très clair cette semaine, a annoncé qu’il y aurait un changement de la taxe immobilière pour ceux qui louent leur appartement par Airbnb. Annoncement trés clair et en quelques phrases seulement, c’est une déclaration de guerre à Airbnb. En fait la Mairie a annoncé que quiconque loue son appartement pour plus de 90 jours par an sur la plateforme Airbnb ou autre, ne sera plus taxé au  tarif résidence, mais suivant un tarif de taxe immobilière 3 fois plus élevé, comparable à celui payé par les hotels de niveau 4 ou 5 étoiles.
La décision n’a pas été prise à la légère à Tel Aviv, de plus en plus de résidents se plaignent de rues et quartiers pleins de touristes et des changements du charactère de ces quartiers. Particulièrement vers « Le Marché aux Puces » à Jaffa et le quartier entre Kerem Hatemanim et Neve Tsedek. Les commentaires se font plus entendre quand nous parlons avec des jeunes et des familles de jeunes, qui essayent de trouver un appartement à louer en ville à un prix abordable , ils disent que ça rend leur recherche très difficile.
De plus en plus d’appartements sont loués sur Airbnb durant ces deux dernières années, et augmentent comme si c’était sur stéroides. A la Mairie ils disent que Tel Aviv en tant que ville touristique a besoin de ce produit mais il faut trouver la juste mesure pour ne pas heurter les résidents à l’année.
Une étude faite par les  Mairies des villes touristiques avec le centre d’étude socio-economique montre que ça n’est pas seulement « le ressenti » des résidents « gatés ». D’après cette étude, nous voyons que par comparaison avec Amsterdam, nous avons à Tel Aviv, 1 appartement sur 25 loué à un touriste et à Amsterdam 1 sur 45, quant à Barcelone 1 sur 78
Selon la Mairie c’est un business très rentable : le prix moyen (3 pièces) 186 $ la nuit. Les prix commencent à 10 $  la nuit et peuvent aller jusqu’à 8500 $ pour des appartements de luxe dans les Tours de luxe.
Selon le rapport Bloomberg sur le tourisme en 2018, Tel Aviv est en 4eme place pour la ville la plus chère. Ce qui explique pourquoi les proprietaires ont developpé un appétit nouveau et énorme pour  Airbnb.
A Tel Aviv 7% de la totalité des locataires représente 41,5% des appartements sur Airbnb. En Fait, 191 locataires représentent plus de 3000 appartements qui se trouvent sur le site

30/12/18 The Marker _ Yael DarelDes tours à Kikar Hamedina : après 20ans de discussions finalement Les tracteurs sont en route pour commencer à creuser. Le projet énorme pour 3 tours de 40 étages et environs 450 appartements. La prochaine étape: le permis de construire. Egalement un immeuble commercial de 10 étages , un lac artificiel et des parkings.
Le projet initial d’une route souterraine sous le Kikar est abandonné à cause de toutes les oppositions y compris celle des résidents du Kikar.
C;est un chantier d’environs 1 milliard de Shekels