חדשות שוק הנד”לן

תל אביב ורמת אביב בלבד! זאת המומחיות שלנו!
מתוסכלים וללא תוצאות? תתקדמו הלאה ותפסיקו לבזבז את זמנכם!אנחנו נמצא לכם נכסים שבאמת קיימים בשוק .שרות זה המוטו שלנו

מחירי הדירות החדשות  מזנקים בקצב שנתי דו-ספרתי. אבל יש רמז לתקווה The Marker אפריל 14 2021 הדר חורש

בשנה: זהו קצב עליית המחירים שמשקפים ארבעת המדדים של מחירי הדירות שפירסמה היום (ד’) הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ”ס). ספק אם הנתון העדכני – עליית מחירים של 0.3% בלבד בינואר-פברואר – מסמן שינוי במגמה: מחירי הדירות בדרך להתייקרות משמעותית, וההערכות המקובלות בענף נעות בין עליה של 10% ל-15%.

כפי שעולה מנתונים שפירסם השבוע משרד האוצר, הרוכשים אינם רק צעירים חסרי דיור ומבוגרים יותר המשפרים את הדיור, אלא גם משקיעים שהגבירו את פעילותם – המתקרבת ל-20% מהשוק, עם רכישות של יותר מ-6,000 דירות ברבעון אחד.

שוק הנדל”ן מתלהט בכל העולם בגלל הריבית הנמוכה והזרמות הכסף לשווקים על ידי מדינות שניסו למנוע משבר כלכלי בתקופת הקורונה. עם התייקרות של 3.8% בין הרבעון האחרון של 2019 לזה של 2020, ישראל תופסת מקום טוב בתחתית רשימת מדינות אירופה – בין פינלנד (3.3%) להונגריה (3.9%). בראש עליות מחירי הדירות צועדת לוקסמבורג, עם עליית מחירים שנתית של 16.7%, ואחריה דנמרק (9.8%) וליטא (9.4%), ובתחתית מלטה (1.7%), איטליה (1.6%) ואירלנד.

לפחות בישראל, הסימנים מצביעים על המשך עליות המחירים – ואף על האצה. הסיבה המרכזית לתחזית הזאת היא המחסור בדירות למכירה, שכבר מורגש בשוק. שנתיים של שיתוק עבודת הממשלה, שהיא הגורם המרכזי המשפיע על היקף הבניה, והקפאת תקציבי העתק הנדרשים לפיתוח – פגעו קשה בפעילות הענף. גם אם תקום ממשלה בעוד כמה חודשים, היא לא תוכל לשנות את המצב בטווח הקצר. 2021 צפויה להיות שנה נוספת של פעילות משובשת בענף הבנייה, והעמקת המחסור המתמשך המאיץ את עליית מחירי הדיור.

חלק משמעותי משוק הדיור מסתמך על קרקעות מדינה וסבסוד ממשלתי של תשתיות ופיתוח. היעדר תשתיות מונע את שיווק הקרקעות לבנייה. שיווק הקרקעות הוקפא למשך כמה חודשים בשנה שעברה בהיעדר תקציב, אבל גם שחרור התקציבים לא פתר את הבעיה לאורך זמן. בשבועיים האחרונים חדלה המדינה כמעט לחלוטין לשווק קרקעות, והיצע הקרקעות המוכנות למכרז נמוך במיוחד.

התוצאה כבר מורגשת במחירים המסחררים של מעט המגרשים שבכל זאת מוצעים למכירה. המגרשים היקרים ייהפכו לבתי מגורים רק בעוד שלוש שנים, אולם היזמים, הרואים לנגד עיניהם את מחירי המגרשים שיצטרכו לרכוש בהמשך הדרך, מעלים את מחירי הדירות כבר עכשיו. התגובה המהירה של הקבלנים ניכרת במדד מחירי הדירות החדשות, שעולה באופן חד יותר מהמדד הכללי של הדירות. העלייה המצטברת של מדד מחירי הדירות בארבע חודשים הגיע ל-3.8%: קצב שנתי של כ-11.5%.

הפער בין המדדים מושפע גם מהתרוקנות מלאי הדירות המסובסדות בשוק, עם הפסקת תוכנית “מחיר למשתכן”, שהוחלפה בתוכנית המצומצמת “דיור במחיר מופחת”.

ניתן לזהות סיכוי לריסון מסוים בקצב עליית מחירי הדירות דווקא במדד המחירים הכללי, שמתחיל להתעורר לאחר תרדמה ממושכת. עליית המדד, הנגרמת ככל הנראה מגורמים בינלאומיים כמו עליית מחירי הסחורות, הדלק וההובלה הימית, עשויה לעורר מגמה של עליית ריבית – שתצנן את שוקי הנדל”ן וההון. אבל גם מגמה זו, אם תתפתח, לא תפתור את בעיות התפקוד של שוק הדיור ולא תנחם את המשפחות הצעירות, שישלמו את מחיר הריבית המאמירה

 פגעוגילי מלניצקי 07 05 2019 The Marker
“אין לתל אביב תחרות – מחירי הדירות רק יעלו”עודד גבולי, מהנדס העיר תל אביב-יפו לשעבר, סבור שחייבים לפרק את רשות מקרקעי ישראל ולתת לראשי הערים לנהל את הקרקע – ועל הדרך למחוק שני שלישים מהרשויות המקומיות הקיימות ■ “בתחום הדיור והתכנון צריך אנשי מקצוע ולא פוליטיקאים שרק רואים את הג’וב הבא”

עודד גבולי יצא השבוע בפעם האחרונה מקומפלקס מינהל ההנדסה בעיריית תל אביב-יפו כמהנדס העיר, והעביר את התואר ליורשו הצעיר, אודי כרמלי. לאחר קרוב ל-11 שנה בעירייה, מהן כשבע בתור מהנדס העיר, בשבוע הבא יעבור גבולי לצד השני של המיתרס – למגזר הפרטי
“מינהל התכנון נכשל כישלון חרוץ ביצירת אסטרטגיה תכנונית ארוכת טווח, וחלק מהאשמה קשורה גם לשנים האחרונות ולריכוז כל הסמכויות בתחום התכנון והדיור במשרד האוצר, בשירותו של שר האוצר משה כחלון. מינהל התכנון, רמ”י (רשות מקרקעי ישראל; ג”מ) ומטה הדיור רוכזו באוצר, אבל איכשהו, במערכת הבחירות האחרונה – כולם שכחו לדבר על הדיור. השיטה הזאת לא מובנת לי. מה, מערכת הבריאות על סף קריסה אז נראה הגיוני למישהו להעביר את כל סמכויות משרד הבריאות לידי האוצר? זה לא עובד ככה”.
למה לא איחדו את תל אביב-יפו ובת ים?
“אני חושב שזה אחד הפספוסים בקדנציה שלי, ויכולנו להיות אור לערים אחרות. עשינו פה בדיקות כלכליות וחברתיות, בדקנו את כל ההיבטים וראינו את זה קורה, אבל הפוליטיקה הרסה את זה. במצב אידאי, מדינת ישראל לא תהיה מורכבת מ-255 רשויות מקומיות, אלא מ-60, וכך הן יכולות לייצר לעצמן בכוחות עצמן עוצמה כלכלית” אבל שם יש דירות זולות ומחיה זולה. בתל אביב הכל יקר וצפוף.”.
אז העיר בסדר עם להרחיק ממנה את ענייה וצעיריה, ולהשאיר את תל אביב לעשירים בלבד.
“ממש לא. שמירה על תמהיל חברתי בתושבים היא משימה חשובה, שמעסיקה מאוד את העירייה, אבל אני לא רואה איך המגמה תשתנה. מצד שני, זאת העיר היחידה שאתה יכול להיות בה להט”ב, ערבי, נוצרי, דתי – ולהיות חלק מהמגוון וליהנות ממה שיש לעיר להציע, מבלי שתרגיש דחוי. צריך לחיות עם זה שערים מערביות ברמה הכלכלית הן מובילות מדינה ויש בהן שונות. אנחנו מחפשים פתרונות לדיור בר השגה ולדיור שיתופי, וזה חלק מתוכניות קיימות ועתידיות. הצעירים הם הכוח המחייה של העיר ואם הם לא יהיו פה זה יהיה חבל מאוד.
“עם זאת, אין סיכוי שיצליחו להוריד את מחירי הדיור בתל אביב באופן משמעותי בטווח הנראה לעין. אין לתל אביב תחרות – והמחירים בה לא יירדו. ככל שהעיר משתבחת יותר – מחירי הקרקע בה רק יעלו. עיר ליברלית מערבית וחילונית היא יקרה היום בישראל”.

 The Marker – 19 April 2019 הדר חורש

– זה סופו של כל בלון? מחירי הדירות מטפסים במקומות שבהם רוב הישראלים רוצים לגור הדרההה
מדד מחירי הדירות שפורסם השבוע על ידי הלמ”ס מחק לחלוטין את הירידה השנתית במחירי הדירות ■ מנתוני מדד yad2–TheMarker למארס, עולה כי באזורי הביקוש המחירים אכן במגמת עליי

נתונים שפירסמה השבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ”ס) מגלים שתוכנית מחיר למשתכן שיזם משרד האוצר להורדת מחירי הדיור איבדה את תנופתה: מחירי הדירות חוזרים לעלות. התוכנית פתרה את המחסור הקטן יחסית של דירות בפריפריה, אבל נחלה כישלון חרוץ בפתרון הבעיה המרכזית: מחסור בדירות באזורים בהם מבקשת רוב האוכלוסייה לגור, אזורי המרכז. הרגיעה במחיר הדירות בפריפריה, מול המשך עליות המחירים באזורי הביקוש, גורמת לשינוי המגמה והתחדשות העלייה במחיר הממוצע של הדירות הנמכרות
מחירי הדירות עולים באזורי הביקוש, ונוטים למגמה מעורבת באזורי הפריפריה, שבהם קיימת פעילות משמעותית של תוכנית מחיר למשתכן – כך עולה מנתוני מדד yad2–TheMarker למארס. מסיכום נתוני המדד, וכן ממידע הזורם מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ”ס) וממשרד האוצר, עולה תמונה מדאיגה על פיה עשויות עליות המחירים להתחדש בשוק הנדל”ן. נתוני המכירות מצביעים על כך שהקונים יורדים מהגדר וחוזרים לקנות דירות. מוסדות התכנון נכשלו בהגברת קצב היתרי הבנייה לקבלנים, התחלות הבנייה יורדות בקביעות וכל הפעילים בשוק מזהירים מפני שובו של המחסור בדירות. מצד שני צפויה ממשלה חדשה להיכנס לתפקידה, וכיוון השוק תלוי במידה רבה בציפיות שיעוררו השרים החדשים והתוכניות שיציגו לשיפור המצב

מנתוני המדד עולה שמחירי הדירות למכירה עלו במארס באופן מובהק ביחס למחירים בחודש שלפני, בעוד שבמחירי הדירות להשכרה היתה מגמה מעורבת, בעיקר באזורי הביקוש. מגמה זו מושפעת כנראה גם מהעובדה שחודשי החורף אינם נחשבים לתקופה חמה בשוק הדירות להשכרה.

גם ארנונה כפולה לא תעזור: תל אביב בדרך להיות אילת

הארנונה המיוחדת ל-Airbnb לא תרתיע אף משכיר – להפך ■ בעלי דירות Airbnb בתל אביב נעו עד כה על התחום האפור שבין חוקי ללא חוקי, והנה מגיעה העירייה ומציעה להם על מגש של כסף אמצעי להכשיר את השרץ
מורן מרב – The Marker 28/01/2019

עיריית תל אביב החליטה אתמול (א’) כי היא תתחיל לחייב בארנונה בסך 120 שקל למ”ר לשנה, דירות שבעליהן יכריזו כי הן משמשות למלונאות. זוהי התייקרות של המס העירוני בשיעור שנע בין פי שניים לפי שלושה.
זה נשמע הרבה, אך האמת קצת שונה: במציאות, ולפי תעריפי המס הנמוכים למגורים, משמעות ייקור הארנונה היא תוספת של כמה עשרות – ולכל היותר מאות בודדות מאוד של שקלים – בחודש לכל דירה. סכום כזה לא ירתיע את מי שמשכירים דירות מגורים בתל אביב לתיירים, ומקבלים בתמורה סכומים שנעים בין 500 ל-3,000 שקל ללילה אחד.
מעבר לכך, הסכום לא ירתיע את מי שמשכירים כמה דירות כאלה, שעבורם מדובר בעסק המגלגל עשרות אלפי שקלים בחודש. אם משכיר כזה יצטרך לשלם מעכשיו על דירה במקום 250 שקל בחודש, 700 שקל – זה לא ידגדג לו את הרווח והכדאיות, אפילו אם מדובר במקרה הכי גרוע (של דירה המושכרת בזול), במחיר של לילה אחד.
אף משכיר לא יירתע מכך, והמס המיוחד אינו פתרון לבעיית כיבוש Airbnb את שכונות העיר, זה מהלך שהוא בעצם קישוט יחצ”ני של התקלה, וחסר משמעות למשכירים.
לתעריף הארנונה המיוחד ל-Airbnb יש משמעות, והיא אפילו משמעות גדולה – אבל בכיוון ההפוך: זה שלב בדרך להפוך את השימוש החריג בדירות מגורים לצורכי מלונאות, לשימוש לגיטימי. עד עכשיו, בעלי הדירות שהשכירו אותן ב-Airbnb נעו על התחום האפור שבין חוקי ללא חוקי, והינה מגיעה עיריית תל אביב ומציעה להם את האמצעי להכשיר את השרץ.
אם עד עכשיו יכלו דיירי הבניין להתלונן בעירייה ולטעון שנעשה בדירת השכן שימוש לא חוקי, והעירייה היתה יכולה לפעול נגדו – עכשיו היא כבר לא תוכל לעשות זאת. הרי בעל הדירה שילם את הארנונה לפי השימוש, מלון, והעירייה קיבלה את הכסף ובכך הכירה הלכה למעשה בזכותו של בעל הדירה להשכירה כמלון. אחרת – מדוע גבתה ממנו את המס?
אם עיריית תל אביב התכוונה לחולל שינוי לרעת Airbnb במהלך הזה ולצמצם את השימוש בדירות כבתי מלון שמתפשט בעיר, היא השיגה את ההפך הגמור. ההחלטה לאפשר לתושבי תל אביב לשלם לעירייה מס, המכשיר את השימוש בדירה שלהם כבית מלון, היא עוד דחיפה במסלול החלקלק שתל אביב צועדת בו – מעיר שמציעה לתושביה שגרת חיים נוחה ונעימה, למעמד של עיר תיירות, שעשוע, מלונאות ובילויים.
שיהיה לנו בהצלחה.

לחברת החשמל מפנה נכסים בתל אביב: 750 דירות מחיר למשתכן יקודמו ברמת החיי
יעל דראל – The Marker – 05/02/2019
יישומו של ההסכם האסטרטגי בין חברת החשמל לרשות מקרקעי ישראל נמשך, וכעת משלימה החברה את העברתה של חטיבת קרקע בשטח של 75 דונם ברמת החייל לטובת המדינה ■ שר האוצר הכריז כי השטח ישמש לטובת דירות בפרויקט מחיר למשתכן

המדינה תקדם תוכנית להקמתן של 750 יחידות דיור במסגרת מחיר למשתכן, על שטח ברמת החייל, שאותו צפויה לפנות חברת החשמל כחלק מיישומו של הסכם אסטרטגי, שנחתם לפני כשנה בין החברה לרשות מקרקעי ישראל.
הסכם זה כולל 16 נכסים במקומות נבחרים – ובהם שטחים סביב אתר רידינג
בהתאם להסכם שנחתם, הועברו כבר באוקטובר 2018 נכסים למדינה, לעיריית אילת ולעיריית תל אביב.
אחד המקומות המרכזיים שצפויה חברת החשמל להשיב כעת הוא חטיבת קרקע משמעותית המתפרשת על פני כ-75 דונם בלב אזור הביקוש בתל אביב, שעליה ניתן על פי ההערכות באוצר להקים כ-750 יחידות דיור, לצד עשרות אלפי מ”ר למסחר ומאות אלפי מ”ר לתעסוקה. התוכנית כוללת ייעוד שטחים לצרכי ציבור.
ברשות מקרקעי ישראל ציינו כי “השלמת התכנון ומימושו יאפשרו את השלמת המרקם התכנוני של האזור כולו, הקטוע כיום על ידי המתקן של חברת החשמל, כמו גם חיבור תחבורתי חיוני בציר צפון-דרום, לתועלת העיר והאזור כולו
מיצוי הפוטנציאל של השטח נאמד במשרד האוצר בכ-1.7 מיליארד שקל, והעברתה הסמלית של חטיבת הקרקע צוינה היום (ג’) בטקס שבו נכח שר האוצר, משה כחלון, יו”ר חברת החשמל, יפתח רון טל, מנהל רשות מקרקעי ישראל, עדיאל שמרון, ומנכ”ל עיריית תל אביב, מנחם לייבה
“השבת אתר הירקון מחברת החשמל לידי המדינה היא בשורה שהציבור ייהנה ממנה, וזה לא מובן מאליו. בשנים עברו, ישראל היתה מספסרת בקרקע שלה, לטובת רווחים לקופת המדינה. גם כאן יכלו לגזור קופון לקופת המדינה באמצעות מכירת הקרקע למרבה במחיר. אך ימי הספסרות בקרקע הסתיימו, ובאתר הזה, בלב אזור הביקוש בתל אביב, תקום שכונה עם כ-750 יחידות דיור, שיימכרו במסגרת פרויקט מחיר למשתכן לזוגות הצעירים”, אמר כחלון.

 Airbnb השתלטת על תל אביב ומתדלקת התייקרות הדירו
מה שהתחיל כאלטרנטיבה חביבה לתיירים, נהפך בשנה האחרונה לתופעה חסרת גבולות בתל אביב ■ בשנה החולפת עקפה העיר את אמסטרדם וברצלונה ■ בדרך נוגסת התעשייה באגרסיביות בשוק השכירות המקומי
גילי מלניצקי The Marker 18.01.2019
הודעתה הקצרה של עיריית תל אביב־יפו השבוע על השינוי הצפוי בארנונה למי שמשכיר את דירתו
בפלטפורמת Airbnb נוסחה בצורה טכנית, אך מאחוריה מסתתרת למעשה הכרזת מלחמה. בתמצית, העירייה הודיעה שכל מי שדירתו מושכרת במשך יותר מ–90 יום בשנה בפלטפורמת Airbnb ודומותיהלא יחויב יותר לפי תעריף למגורים, אלא לפי תעריף ארנונה יקר פי שלושה, הזהה לזה הנגבה מבתי מלון
המדורגים ברמה של ארבעה וחמישה כוכבים.
עבודת מחקר שביצעו בעיר עולם תיירות יחד עם המרכז למחקר כלכלי־חברתי של העירייה, מראה שלא

מדובר רק בתחושה של תושבים מפונקים שמפוצצים להם את הבועה. מהנתונים עולה כי על כל 25 תושבים בתל אביב, יש נכס שמוצע להשכרה ב–Airbnb. לשם השוואה, באמסטרדם — מהערים המתוירות בעולם — היחס הוא דירת Airbnb על כל 45 תושבים; בברצלונה היחס עומד על דירה מוצעת אחת על כל 78 תושבים.
הסיבה ברורה: בתל אביב
היא 186 דולר. התמחור מתחיל ב–10 דולר לחדר ללילה, ויכול להגיע ל–8,500 דולר ללילה בדירות מפוארות במגדלי יוקרה
לפי דו”ח בלומברג שעסק בתיירות עולמית ב–2018, תל אביב דורגה כעיר הרביעית היקרה ביותר בעלות הממוצעת ללינה ב–Airbnb. זה מסביר למה לבעלי דירות ולמנהלי נכסים נפתח התיאבון. רק שלבעלי הממון יש יתרון מובהק: מהנתונים עולה כי בתל אביב, 7% מהמשכירים דירות ב–Airbnb מפעילים 41.5% מהנכסים המוצעים. בפועל 191 משכירים מפעילים יותר מ–3,000 מהדירותהמוצעות באתר.